허가대상확인

근저당 설정이나 담보신탁 등기도 토지거래허가 대상인가

토지거래허가는 소유권이나 지상권 등의 이전 또는 설정을 목적으로 하는 계약을 대상으로 하므로, 단순히 대출을 위해 근저당권을 설정하거나 담보 목적의 신탁 등기를 하는 것은 소유권 이전 자체가 아니어서 허가 대상에 해당하지 않는 것이 일반적입니다. 다만 이후 담보권 실행으로 소유권이 실제로 이전되는 단계에서는 다시 확인이 필요합니다.

• 근저당권 설정 — 소유권 이전이 아닌 담보 설정
• 담보신탁 등기 — 대출을 위한 형식적 소유 이전, 실질은 담보
• 담보권 실행(경매 등)으로 소유권 이전 시 별도 검토
• 허가 대상 판단의 핵심은 실질적 소유권 이전 여부

허가 대상의 핵심은 소유권 등 이전

토지거래허가는 매매·교환·증여 등 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 규율 대상으로 하므로, 이전이 수반되지 않는 담보 설정 행위는 원칙적으로 대상이 아닙니다.

근저당권 설정은 이전이 아님

근저당권은 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리일 뿐 소유권이 채권자에게 넘어가는 것이 아니므로, 통상 토지거래허가 대상으로 다뤄지지 않는 것으로 알려져 있습니다.

담보신탁의 성격

담보신탁은 대출 담보를 위해 형식적으로 신탁회사 앞으로 소유권을 이전하지만 실질은 담보 목적이라는 점에서 일반적인 매매·증여와 다르게 취급되는 경우가 많은 것으로 알려져 있습니다.

담보권 실행 시 소유권 이전 단계의 검토

대출금을 갚지 못해 담보권이 실행되고 경매나 공매로 실제 소유권이 제3자에게 이전되는 단계에서는, 그 취득 방식에 따라 허가 대상 여부를 별도로 검토해야 합니다.

등기 실무상 확인 방법

근저당권 설정이나 담보신탁 등기를 진행할 때 등기소나 법무사를 통해 해당 등기가 토지거래허가와 무관한 절차인지 확인받을 수 있으며, 애매하면 관할 구청에도 문의할 수 있습니다.

오해하기 쉬운 부분

담보신탁 등기부에 소유자 명의가 신탁회사로 바뀌는 것을 보고 매매가 이뤄진 것으로 오해하는 경우가 있으나, 이는 담보 목적의 형식적 이전이라는 점에서 실제 매매와는 성격이 다릅니다.

재개발 부지 담보대출 시 유의점

재개발 예정 부지를 담보로 대출을 받으며 담보신탁을 설정하는 경우가 있는데, 이는 통상 토지거래허가와 무관한 절차이지만 이후 사업 진행 과정에서 소유권이 실제로 이전되는 단계는 별도로 확인해야 합니다.

가등기와의 차이

매매예약을 원인으로 하는 가등기는 향후 본등기(소유권 이전)를 예정하고 있어 근저당권과는 성격이 다르며, 본등기 시점에는 허가 대상 여부를 다시 확인해야 할 수 있습니다.

전세권 설정의 경우

전세권 설정 역시 소유권 이전이 아닌 용익물권 설정에 해당해, 통상 토지거래허가와는 무관한 절차로 다뤄지는 것으로 알려져 있습니다.

질권 설정의 경우

채권을 담보로 하는 질권 설정도 부동산 소유권 이전과는 무관한 절차여서, 근저당권과 마찬가지로 통상 토지거래허가 대상으로 다뤄지지 않는 것으로 알려져 있습니다.

자주 묻는 질문