허가대상확인

매도청구·경매·공매로 소유권이 넘어가는 경우도 허가 대상인가

토지거래허가는 원칙적으로 당사자 간 매매 등 계약을 전제로 한 제도이므로, 법원의 경매나 공매처럼 법령에 따라 강제로 소유권이 이전되는 절차는 통상 허가 대상에서 제외되는 것으로 알려져 있습니다. 다만 정비사업의 매도청구처럼 소송 결과에 따라 소유권이 이전되는 경우는 그 성격에 따라 개별 검토가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가는 계약을 전제로 한 제도

토지거래허가는 당사자 간 자유로운 의사에 따른 매매·교환 등 계약을 규율 대상으로 삼는 제도로 알려져 있어, 법령에 따라 강제로 이뤄지는 절차와는 성격이 다릅니다.

경매 낙찰의 경우

법원 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 진행하는 절차이므로, 낙찰로 인한 소유권 취득은 통상 토지거래허가 대상에서 제외되는 경향이 있는 것으로 알려져 있습니다.

공매의 경우

한국자산관리공사 등이 진행하는 공매도 법령에 따른 절차라는 점에서 경매와 유사하게 다뤄지는 경우가 많은 것으로 알려져 있습니다.

정비사업 매도청구의 성격

조합원 지위를 취득하지 못한 소유자를 상대로 한 매도청구는 법원 소송을 거쳐 확정판결로 소유권이 이전되지만, 실질적으로는 매매와 유사한 성격을 가질 수 있어 허가 대상 여부를 개별적으로 검토해야 하는 것으로 알려져 있습니다.

낙찰 후 재매도는 별개 거래

경매나 공매로 취득한 부동산을 다시 제3자에게 매도하는 것은 일반적인 매매와 다르지 않아, 이 단계에서는 통상적인 허가 대상 판단 기준이 적용됩니다.

확인이 필요한 이유

취득 경로에 따라 허가 대상 여부가 달라질 수 있어, 경매·공매·매도청구 등 각각의 사안에서 관할 구청에 개별적으로 확인받는 것이 안전합니다.

유치권·법정지상권이 걸린 경매 물건의 경우

허가 대상 여부와 별개로 유치권이나 법정지상권 등 권리관계가 복잡한 경매 물건은 낙찰 후에도 별도의 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 함께 검토해야 합니다.

공유물분할을 위한 경매의 경우

공유자 간 분할을 위해 진행되는 형식적 경매도 일반 강제경매와 유사하게 다뤄질 가능성이 있으나, 목적이 다른 만큼 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.

입찰 참가 전 권리분석의 중요성

허가 대상 여부와 별개로 경매·공매 입찰 전에는 등기부, 임차인 현황 등 권리분석을 충분히 거쳐야 낙찰 후 예상치 못한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문