허가구역·지정기간

토지거래허가구역과 개발행위허가, 무엇이 다른가

토지거래허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거해 토지에 관한 계약(소유권·지상권 이전 등) 자체를 규제하는 제도이고, 개발행위허가는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거해 토지의 형질변경, 건축, 토석채취 등 행위를 규제하는 제도로 목적과 근거 법령이 서로 다릅니다. 재개발 구역 토지는 두 허가가 동시에 문제될 수 있어 각각 확인해야 합니다.

근거 법령이 다릅니다

토지거래허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에, 개발행위허가는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거를 두고 있어 서로 다른 법체계에서 규율됩니다.

규제하는 대상이 다릅니다

토지거래허가는 소유권 등을 이전하는 계약 자체를 규제하는 반면, 개발행위허가는 토지의 형질을 바꾸거나 건축물을 짓는 등의 실제 행위를 규제합니다.

허가받는 시점도 다릅니다

토지거래허가는 계약을 체결하기 전에, 개발행위허가는 실제로 공사나 형질변경 등 행위를 시작하기 전에 받아야 합니다.

재개발 구역에서는 둘 다 문제될 수 있습니다

허가구역으로 지정된 재개발 구역 내 토지를 매수해 건축까지 하려면, 매수 단계의 토지거래허가와 착공 단계의 개발행위허가(또는 정비사업 관련 인허가)를 각각 확인해야 합니다.

하나만 받으면 안 되는 이유

토지거래허가를 받았다고 해서 개발행위나 건축이 자동으로 허용되는 것은 아니며, 반대로 개발행위허가를 받았다고 매매 시 토지거래허가가 면제되는 것도 아닙니다.

정비구역 내 행위제한과의 관계

정비구역으로 지정되면 별도로 건축물의 신축·증축 등 행위가 제한되는 경우가 많아, 개발행위허가 여부와 별개로 정비구역 행위제한도 함께 확인해야 합니다.

확인은 어디서 하나요

토지거래허가는 관할 구청 토지거래허가 담당 부서에, 개발행위허가나 정비구역 행위제한은 건축·도시계획 담당 부서에 각각 문의해 확인하는 것이 정확합니다.

두 허가를 모두 놓치면 생기는 위험

토지거래허가만 확인하고 개발행위 관련 제한을 확인하지 않으면, 매수는 완료했지만 원하는 시점에 건축을 진행하지 못하는 상황이 생길 수 있어 두 절차를 함께 계획해야 합니다.

기존 건축물이 있는 토지의 경우

이미 건축물이 있는 토지를 매수하는 경우에는 개발행위허가 문제가 상대적으로 적을 수 있으나, 증축이나 용도변경을 계획한다면 마찬가지로 별도 인허가 여부를 확인해야 합니다.

용도지역 변경(도시계획 변경)과의 관계

용도지역 자체를 바꾸는 도시계획 변경 절차는 개발행위허가나 토지거래허가와는 또 다른 별개의 절차로, 재개발 구역에서는 세 가지 절차가 순차적으로 얽힐 수 있어 종합적인 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문