허가대상확인

재개발 조합에 현물출자하거나 신탁하는 경우도 허가 대상인가

조합원이 사업 진행 과정에서 토지를 조합에 현물출자하거나 신탁하는 경우, 소유권 이전을 수반하는 방식이라면 토지거래허가 대상 여부를 개별적으로 검토해야 합니다. 정비사업 절차상 이뤄지는 이전과 일반적인 매매·증여를 같은 기준으로 볼 수 있는지는 사안에 따라 달라질 수 있어, 임의로 예외라고 단정하지 말고 관할 구청 확인을 거쳐야 합니다.

• 현물출자 — 토지를 조합에 출자하고 조합원 지분 등을 받는 방식
• 신탁 — 담보신탁, 관리형 신탁 등 종류에 따라 성격이 다름
• 핵심 판단 기준 — 소유권 등 이전을 수반하는지 여부
• 정비사업 절차상 예외 여부는 개별 확인 필요

현물출자의 개념

현물출자는 금전이 아닌 토지 등 현물을 출자해 그 대가로 지분이나 권리를 취득하는 방식으로, 소유권이 조합 등으로 이전되는 성격을 가질 수 있습니다.

신탁의 종류에 따른 성격 차이

대출 담보를 위한 담보신탁과 재산 관리·처분을 위임하는 관리형 신탁은 성격이 달라, 어떤 신탁인지에 따라 허가 대상 판단이 달라질 수 있습니다.

판단의 핵심은 소유권 등 이전 여부

토지거래허가는 소유권이나 지상권 등의 이전 또는 설정을 목적으로 하는 계약을 대상으로 하므로, 현물출자나 신탁이 실질적으로 소유권 이전을 수반하는지가 판단의 핵심이 됩니다.

정비사업 절차상 예외 가능성

정비사업 시행을 위해 법령에 따라 이뤄지는 일정한 절차상 이전은 일반적인 매매와 다르게 취급될 여지가 있는 것으로 알려져 있으나, 모든 현물출자·신탁이 예외로 인정되는 것은 아닙니다.

확인이 필요한 이유

현물출자나 신탁의 구체적인 계약 형태와 목적에 따라 허가 대상 여부 판단이 달라질 수 있어, 조합이나 신탁회사의 설명만으로 단정하지 말고 관할 구청에 사실관계를 알려 확인받아야 합니다.

조합 안내와 관할 구청 확인을 함께

조합이 진행 절차를 안내하더라도, 토지거래허가 대상 여부에 대한 최종 확인은 관할 구청을 통해 별도로 받는 것이 안전합니다.

사전 확인을 하지 않으면 생기는 위험

현물출자나 신탁 등기를 허가 대상이 아니라고 임의로 판단해 진행했다가 실제로는 대상으로 판단되면, 등기 절차 지연이나 다른 불이익으로 이어질 수 있습니다.

신탁 해지 후 소유권 환원의 경우

신탁 기간이 끝나 신탁회사에서 위탁자에게 소유권이 다시 돌아오는 경우도, 그 과정이 실질적으로 원상회복에 해당하는지 확인이 필요할 수 있습니다.

조합의 신탁 방식 변경 시 유의점

정비사업 진행 중 조합의 사업방식이 신탁 방식으로 바뀌는 경우, 개별 조합원의 토지 이전 방식도 함께 바뀔 수 있어 변경 시점마다 허가 대상 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

조합 정관에서 정한 절차와의 관계

현물출자나 신탁 방식은 조합 정관에 구체적으로 정해져 있는 경우가 많아, 정관 내용을 확인하면 허가 대상 여부를 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문